2017年7月26日，远博志城专家张慧民先生为北京大学标杆智库平台会员，以《后城镇化时代土地获取的新思维与新模式》为主题进行授课。本次授课共分四个部分，包括是引子、后城市化时代的特征与房企痛点、后城市化时代拿地新思维，以及后城市化时代拿地新模式。以下为本次授课的精选内容：

关于目前整个房地产时代的特征有四个方面：第一个方面就是人口特征，从总量上来看，中国的城镇化率目前平均在50%左右，这个是常住人口的城镇化率，不是户籍人口城镇化率，跟美国的城镇化水平76%的指标相比，我们还有15%以上的空间。从目前的发展轨迹来看，只要有这个差距，就一定会有未来的发展动力，这个落差就是我们未来房企未来发展的一个重要支撑。同时，从新型城镇化概念而言，我们当前的城镇化一定意义上来讲更加注重的还是空间的城镇化，是造城的过程。而未来我们的城镇化更多的是往产业城镇化和产业与居住城镇化相协调的一个发展阶段来去推进，这个过程是我们目前逐步在推进的。这里还有两个大的背景：一个是稳外需的“一带一路”政策，另一个是破内需的全面两孩政策。

2016年中国新出生人口比2015年增加了170万左右，这个数字也是我们未来房地产市场重要的转变信号。分区域的城镇化发展结构来看，目前全国长三角、珠三角是城镇化发展的领先区域，也是重要的人口流入地。目前八个省市包括上海、北京、天津、广东、辽宁、江苏、浙江和福建，城镇化率超过60%。另外三大直辖市上海、北京、天津超过80%，基本上已经是发达国家的水平。未来的发展，我们认为在核心区域、热点区域还会有一些新的城市群，核心的片区也是成为我们的城镇化发展的重要热点地区。

第二个特征是政策，在中国从事房地产行业最大的一个要素，就是政策。土地政策，我国从04年开始统一的招拍挂制度，这个制度执行对整个房地产市场发展具有划时代意义。80年代像以万科为代表的房地产市场兴起，到现在龙头企业的一个发展模式也是形成了分水岭。在90年代末2000年初，南方的大盘时代非常盛行，在当时政府对于土地开发本身没有资源条件情况下，以房地产企业为主导的开发模式流行一时。后来政府从市场到计划进行了深刻的变革，这里也有一个大的背景，就是政府对于整个城市运营土地开发也是从不懂到懂。从价值的获取，从以前的放水养鱼到后来的极端收缩也是一个非常重要的转变。04年以后很多房地产企业就是按照政府新的模式去拿地，这种拿地的结果就是分散切割的小地块开发；它的土地价值和溢价空间相对来讲都是锁定的，而在当前面粉比卖面包贵、土地地块由其核心城市地块出让非常少的情况下，房地产企业也是面临了新的危机。

另外，就是对于整个房地产市场的供应结构的一个判断。这里，土地市场特征我们从08年到16年，全国300个城市的住宅用地平均出厂价番了三番；另外，住宅用地的占比结构从原来的超过20%现在下降到不足15%左右，而未来在一线、二线、三线城市所有的住宅用地总量供给是持续下降的，僧多粥少的局面一定会常态化。我们可以说，从土地市场端对行业的挤出效应现在是越来越放大，很多市场的门槛，基本上单地块的出让金都是超过一百一，起拍价都超过一百一，那么很多企业自然而然地就被挤出了市场。

我们对于整个中国后城市化时代的土地出让趋势也做一个判断，我们主要的一个大思路就是在国家主体开发下的城镇化进程，国家主体开发是什么概念？是国家从中央到地方的一个计划城镇化的一个体系，这个体系我们开发企业必须把握好跟得上。

我们认为有四个重要的领域：第一个领域是园区建设、新城建设。重点是产业园区、新城新区、CBD、科技园区，包括物流园区。围绕这些产业品质的开发，自然而然会有大量的建设用地去释放。包括在高新区开发区里面，他们会配套很多住宅片区也是需要产城融合，需要人口导入，那么这个过程是非常重要的一点。第二个领域是TOD导向的开发。TOD导向的开发，既包括大区域的高铁站点开发，也包括城市内部的轨道交通站点开发。华夏专门成立了TOD开发事业部，也是对这个趋势一个应对。第三个领域是主题片区。这里的主题片区在各个城市也有相应的文化创意街区、健康产业片区、旅游度假区。这些也是国家主体功能区重要的城镇化体系的组成部分，也是房地产跟进政府投资的重要的拿地视角。第四个领域是城市更新。原来深圳、广州的很多企业也沾了光，也是靠城市更新实现了企业自身的原始积累，包括郑州的升龙从地方的企业变成了全国性企业，从郑州走向了上海，也是实现了企业的转型。另外，在工业园区的二次开发方面，现在也是非常重要的热点，还有小城镇改造，这些都是我们的热点。