接下来就是我们整个拿地的这个关键的要义，这个拿地关键要义就是我们在具体推进这个产城一体化开发过程中跟政府协议拿地开发过程。这个过程我们需要有五个方面的这个要素。

第一个就是政府关系。这毫无疑问，如果你没有一定层面的政府关系，你很难去打动这个当地的领导。说到底，这个既要有桌子面上的事情，还有桌子面下边的事情，这个从政府关系角度也有多方位的手段。你既可以通过这个当地的一些资源方，也可以通过自身的一些单独的一些优势来去做。

第二个重要的因素就是企业主体。就是我们在拿地过程中需要考虑的这个企业主体，这个企业主体的过程是我们的关键。企业主体必须考虑到我们后续的这个资源的这个整合，前期的这个拿地合作伙伴的利益的绑定以及我们开发过程中可能会涉及到的相关利益者的这个捆绑。比如说政府的某个公司子公司，比如城投或者是园区开发公司，这些都是我们在一定意义上可以去实现利益捆绑的这个开发主体。

第三就是我们核心资源。这个核心资源必须在我们整个拿地的规划策划阶段就需要进一步的识别和梳理，这个过程也需要去做充分的对接和协议！就是说我们在跟政府正式沟通之前，实际上我们可以拿出什么样的这个资源？打什么样的牌？都需要有前期非常充分的一个论证和考量。
第四就是方案提报。只有整个的这个故事我们做完之后，我们需要有一个系统的一个方案来去展示我们对整个片区开发的一个思考，因为现在政府的决策都是集体决策，虽然说我们搞定了某一个主要领导或者分管领导，但一定意义上来讲，你这个地块要真正的落袋为安，还需要有比较充分的理由和比较上得了台面的这个东西，至少不能让对手或者是让你的竞争者在这个公开场合挑战我们拿地的这个事情。

最后就是具体的利益捆绑。利益捆绑这里为什么我们单独去讲？实际上利益捆绑这个事情是很有技巧的，我们后面也会讲到。一方面就是我们在前期拿地的时候我们介入的这个利益的主体可能是我们的一个捆绑方式；另一方面就是开发过程中我们需要捆绑的这个主体，这个过程我们也需要有相应协议去约束，同时我们最主要的这个合作对手就政府怎么样我们在前期这个开发过程中把我们的利益绑定，保证我们在后续二级市场拿地的过程中不要遇到K2这样的企业也是我们在这个利益捆绑的时候需要去考虑的一个方式。

这里我们对整个拿地的策划和规划也是形成了三个阶段多个步骤的一个梳理，这三个阶段和多个步骤，我们也是考虑多方面的一个因素。

首先是我们的谋划阶段。这个谋划阶段需要我们在政府沟通和操作条件以及我们资源条件三个维度都去做一个非常重要的一个梳理，这个梳理是需要我们把我们自身的这个资源、政府的意向和整个方案的一个初步架构都做一个梳理。

第二步就是我们操盘的阶段。在我们跟政府的态度能够达成一致的情况下，我们进一步去推我们的整个一个策划方案和规划方案，然后我们把合作伙伴的导入也进一步的往前推，这个过程就逐步的把我们的这个理想慢慢的靠近了现实。同时我们在具体落地的过程中也要注意跟规划层面的一个衔接，尤其是大的城市规划的覆盖、城市控规的覆盖甚至城市土地利用指标的一个合理的把握，这个也需要这个多方面的一个平衡。此外就是我们的政策支持开发平台和外部合作的支持也需要在这个操盘阶段都能够有非常清晰的一个梳理。

最后就是整个的项目的一个动态管理。项目动态管理必须要考虑到我们方方面面因素，也考虑到我们拿定目标的一个确认。我们遇到很多企业的老总跟我们讲，唉说张总你这个事情是不是能够确保我们拿到地，我说对不起!我们在万达、在华夏，我们做很多项目，不是说我们帮他一定要拿到这个目标地块，而是说在若干个地块之中，我们选取我们最有利的或者最合适的合作伙伴去作为我们拿地的一个对象来去操作。为什么？因为拿地过程中不确定因素太多了，最主要的就是政府的因素，比如说政府的换届，政府的这个政策的因素。我们2016年的时候帮金茂做了一个方案的策划，在武汉的这个江岸区的一块地，这块地当时整个的这个方案都是得到了市领导的一个初步的认可。但是最后这个地块的出现了拿地的一个变化的政策因素是什么？就是我们前期预料到的事情，这个成为了现实，就是武汉现在在推的一个国家级新区的建设，他的地块正好处在国家级新区的一个核心区域，如果大家有心的话，可以上网去查一下，因为这个事情基本上已经黄了，所以说我们也是希望大家在拿地的过程中对于这个产城一体化的拿地方案要有非常清晰的一个认识。